Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến những nghịch lý đáng lo ngại: giá nhà leo thang chóng mặt dù nguồn cung và hàng tồn kho đều ở mức cao. Với tỷ lệ giá nhà gấp 30-40 lần thu nhập, giấc mơ sở hữu nhà của người dân đang dần trở nên xa vời. Tình trạng đầu cơ, thổi giá tiếp tục đẩy thị trường vào vòng xoáy bất ổn, đòi hỏi những giải pháp can thiệp mạnh mẽ từ cơ quan quản lý.

Trong những năm gần đây, thị trường địa ốc liên tục đối diện với tình trạng "lệch pha" cung - cầu. Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bình quân ngày càng bị nới rộng, khiến nhu cầu ở thực trở nên khó đáp ứng. Đáng chú ý, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản vẫn tăng phi mã bất chấp bối cảnh nguồn cung dồi dào và lượng hàng tồn kho lớn. Điều này tạo ra áp lực đè nặng lên vai người có thu nhập trung bình và thấp.

Một chỉ số báo động về sự bất hợp lý này là tỷ lệ giá nhà so với thu nhập tại Việt Nam hiện đã lên tới mức 30-40 lần, cao gấp đôi so với nhiều quốc gia khác. Đây được xem là mức "phi lý", khiến người lao động dù tích lũy dài hạn cũng khó lòng mua được nhà. Thực tế ghi nhận tại Hà Nội, các dự án căn hộ mới liên tục thiết lập mặt bằng giá từ 90 đến hơn 120 triệu đồng/m², đa phần tập trung vào phân khúc cao cấp.

Nghịch lý lớn nhất nằm ở chỗ nguồn cung tuy tăng nhưng cơ cấu sản phẩm lại không phù hợp với nhu cầu thực. Tại Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025” diễn ra ngày 4/12, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định: Phân khúc nhà ở "hợp túi tiền" đang thiếu hụt nghiêm trọng, trong khi các sản phẩm cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng lại tồn kho dài hạn. Thực trạng này buộc các chủ đầu tư phải tái cơ cấu chiến lược giá và sản phẩm để tránh tình trạng mất cân đối kéo dài.

Từ góc độ giám sát, bà Trần Hồng Nguyên - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng, đà tăng giá nhanh và lặp lại tại một số khu vực mang dấu hiệu rõ rệt của việc gom đất, thao túng và tạo sốt ảo. Những biến động bất thường này không chỉ gây bất ổn thị trường mà còn tác động tiêu cực đến kinh tế vĩ mô, hoạt động sản xuất kinh doanh và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo bà Nguyên, để xác định hành vi lũng đoạn, các cơ quan chức năng cần thanh tra và giám sát chặt chẽ. Việc tăng giá bất thường quanh các khu vực quy hoạch hạ tầng mới chính là tín hiệu cảnh báo sớm. Quốc hội đã yêu cầu thực hiện nghiêm Nghị quyết số 161/2024/QH15, xử lý nghiêm mọi hành vi trục lợi, môi giới trái phép hay thổi giá, thậm chí áp dụng chế tài hình sự nếu đủ căn cứ pháp lý.

Diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”.

Các chuyên gia chỉ ra rằng, đầu cơ tuy là sản phẩm của cơ chế thị trường nhưng cần công cụ thể chế đủ mạnh để kiểm soát. Các giải pháp căn cơ bao gồm: áp dụng thuế bất động sản, mở rộng nguồn cung và điều tiết phân khúc. Nếu để giá nhà tiếp tục neo cao, hệ lụy về an sinh xã hội, lao động và dân số trong thập kỷ tới sẽ vô cùng nghiêm trọng.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest nhấn mạnh vai trò của chi phí đầu vào. Chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm. Bảng giá đất tăng cao, cộng hưởng với thời gian thực hiện dự án kéo dài hàng chục năm khiến doanh nghiệp gánh chịu nhiều chi phí vô hình, đẩy giá bán cuối cùng lên cao. Ông kiến nghị cần sự hài hòa giữa thu ngân sách và quyền lợi người dân để thị trường phát triển bền vững.

Đại diện cơ quan quản lý, ông Quách Gia Quỳnh - Phó trưởng phòng Kinh tế đất (Sở TN&MT Hà Nội) cho biết, bảng giá đất mới giúp minh bạch giao dịch và tăng thu ngân sách, nhưng cần bám sát thực tiễn để tránh gây phản ứng ngược, tạo áp lực lên người mua nhà và gây biến động giá ngoài mong muốn.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, để kết luận có tình trạng thổi giá hay không, cần bóc tách các yếu tố cấu thành giá (giá đất, vật liệu, nhân công, hạ tầng). Muốn kìm hãm đà tăng giá ở thị trường thứ cấp, cơ quan quản lý phải kiểm soát tốt ngay từ mức giá sơ cấp.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang triển khai 3 giải pháp trọng tâm :Giúp minh bạch hóa thông tin sản phẩm và giá cả, Tiến tới thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, Sử dụng công cụ thuế và chính sách tín dụng để kiểm soát thị trường thứ cấp.

Thực tế thị trường đang dư thừa phân khúc cao cấp nhưng "khát" sản phẩm bình dân buộc các chính sách sắp tới phải tập trung khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Đây là chìa khóa để cân đối cung - cầu, giảm áp lực giá và hiện thực hóa giấc mơ an cư cho đại đa số người dân.