Thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 được đánh giá là ảm đạm và “đóng băng”. Khối lượng giao dịch cũng giảm nhiều so với nửa đầu năm 2022. Vậy ai sẽ là người lãnh đạo mới, dẫn dắt thị trường bất động sản vào đầu năm 2023?

Lịch sử thị trường BĐS từng có nhiều đại gia lĩnh vực khác “nhảy vào” 

Một BĐS bất kỳ thường có một chu kỳ nhất định. Mỗi chu kỳ vòng đời của BĐS thường kéo dài từ 7 – 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó gồm: 

•Phục hồi. 

•Tăng trưởng. 

•Bùng nổ.

•Suy thoái 

•Đóng băng. 

Cứ sau mỗi đợt khủng hoảng kết thúc, thị trường BĐS lại trở lại thời kì phục hồi với sự xuất hiện lớp đại gia mới, những người dẫn đầu chu kỳ phục hồi mới này. 

Theo các chuyên gia trong ngành, thì những “người mới” này là những người “ngoại đạo” nhưng săn được quỹ đất lớn, giá tốt vì trong lúc thị trường khủng hoảng, người chơi cũ vẫn bị đóng băng thì họ đã chớp lấy thời cơ. Và trở thành những “tay chơi mới” vào lĩnh vực BĐS.

Giai đoạn 2008-2014 thị trường đón một thập niên biến động chưa từng có,được xem là giai đoạn sóng gió nhất của thị trường BĐS từ trước nay. 

Trong khoảng thời gian đó, bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. 

Thế nhưng, đến cuối năm 2014 thị trường BĐS phục hồi cũng là lúc chứng kiến loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư ngoài ngành dốc “hầu bao” đầu tư vào làm dự án bất động sản bằng quỹ đất săn được giá tốt trước đó.

Một vài cái tên có thể kể đến vào khoảng thời gian đó như là, “ông chủ ngành tôn” Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen đã đầu tư vào phân khúc khu căn hộ và trở thành đại gia bất động sản nghỉ dưỡng khi rót 1.200 tỷ đồng vào đầu tư dự án khu Trung tâm thương mại, khách sạn Hoa Sen Yên Bái rộng khoảng 1.5 hecta tại tỉnh Yên Bái. Cùng với đó, tập đoàn này còn đẩy mạnh đầu tư vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng khác ở Bình Định.

Một “tay chơi” ngoại đạo khác có thể kể đến đó là Công ty CP Ô tô Trường Hải (Thaco). Công ty liên tục mở rộng sang lĩnh vực bất động sản khi sở hữu tới 90% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh, chủ đầu tư dự án khu đô thị Sala tại Q.2, Tp Thủ Đức.

Chuyên về lĩnh vực xây dựng, kết cấu hạ tầng, du lịch, giáo dục…Phú Đông Group cũng chính thức rẽ thêm hướng vào lĩnh vực BĐS vào năm 2018. Loạt quỹ đất tại khu vực Bình Dương và Tp.HCM “săn” được giá tốt từ thời điểm trước đó đã tạo nên quỹ đất lớn để đơn vị này phát triển loạt dự án chung cư sau này. Mặc dù tham gia vào lĩnh vực BĐS đúng thời kì giảm tốc của thị trường là giai đoạn 2018-2022, nhưng doanh nghiệp đã ghi dấu ấn trên thị trường BĐS phía Nam những năm qua nhờ các dự án BĐS hiện hữu.

Hoặc một số ông lớn “ngoại ngành” như Tập đoàn nước giải khát Tân Hiệp Phát, Tập đoàn taxi Mai Linh… cũng trở thành các “đại gia mới” trên thị trường BĐS nhờ nắm loạt quỹ đất mới sau mỗi đợt khủng hoảng. Tuy nhiên, Tập đoàn Mai Linh lại rơi vào cảnh nợ nần, mất thanh khoản khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế 2008 – 2012, thị trường BĐS cũng từng định hình, thanh lọc và tạo tiền đề cho sự xuất hiện những doanh nghiệp BĐS hàng đầu hiện nay như: Hưng Thịnh, Đất Xanh, Danh Khôi, Novaland,…

Đã đến mùa đi săn BĐS của các “cá mập” M&A?

Theo những nhận định của các chuyên gia, thị trường hiện đang trong quá trình tái cơ cấu và đang có những dấu hiệu đáng tin cậy cho việc phục hồi. Thị trường cũng đã có sự xuất hiện và gia nhập các nhà đầu tư mới. Dự kiến số nhà đầu tư mới sẽ tăng mạnh hơn vào đầu năm 2023.

Ghi nhận cũng cho thấy rằng, ngoài các nhà đầu tư trong nước thì thị trường BĐS dự báo sẽ xuất hiện lớp đại gia mới là các ông lớn nước ngoài săn BĐS Việt Nam bằng M&A (mua bán và sáp nhập). 

Không chỉ mới xuất hiện đây mà những khó khăn của thị trường BĐS những năm qua đang tạo nên thị trường M&A BĐS khá sôi động. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư có tiềm lực bắt đầu đàm phán mua lại các dự án BĐS đang gặp khó khăn diễn ra nhiều hơn.

Thị trường BĐS hiện nay, “sức khỏe tài chính” của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đuối dần. Kể từ 2019 đến nay, đã có một số dự án đang trong quá trình quá trình thương thảo với tổng giá trị ước tính hơn nửa tỷ đô la. Nhiều doanh nghiệp vẫn phải bán tháo, bán lỗ vì không thể cầm cự nổi nữa.

Hiện, khách sạn vừa và nhỏ, tòa nhà văn phòng hay các resort, nhà phố…với tổng giá trị đầu tư ước chừng 8.000-10.000 tỷ. Trong quá trình thương lượng, giá bán giảm khoảng 15% - 20%. Nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 30%.

Cùng với đó, nhiều chủ dự án từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, dự án chưa xây hoặc đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành... đang nhờ các công ty chuyên tư vấn M&A bán lại. Hầu hết đây là những doanh nghiệp quy mô lớn.

Hướng đi nào cho ngành BĐS hiện tại?

Đây được xem là thời điểm khó khăn của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên với nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, thì đây lại là cơ hội rất lớn đối với họ.

M&A bất động sản thời gian tới sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường trong chu kỳ mới. Đối với nhà đầu tư nội hiện nay, họ còn đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức mình thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng đi săn dự án.

Các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ nhanh chóng tìm cách thanh khoản các BĐS đang nắm giữ, thậm chí chấp nhận giảm sâu giá bán thì vẫn có những cá nhân/tổ chức “săn lùng” để mua vào ở mức giá hấp dẫn và thu về khoản lợi nhuận đáng kể khi dịch bệnh được kiểm soát tốt vào nửa đầu năm nay. Hiện dòng tiền “bắt đáy” dần được kích hoạt, tìm kiếm những BĐS tốt với lợi nhuận vượt trội trong tầm nhìn trung và dài hạn.

Nếu bạn là một nhà đầu tư nhỏ lẻ, vẫn mong muốn tham gia vào thị trường BĐS thì bạn có thể tham khảo ZenOne, công ty đầu tư BĐS thông minh của Tập đoàn ZenGroup.

ZenOne là một trong những ứng dụng giúp Khách hàng có thể đầu tư, tích lũy tài sản BĐS thông qua một ứng dụng cùng với những thao tác cực kỳ đơn giản. Tất cả các dự án của ZenOne đều thuộc sở hữu của Tập đoàn ZenGroup nên Khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm vì tính pháp lý rõ ràng và minh bạch. Khách hàng có thể tham khảo thêm các dự án tại ZenOne.