Nhiều nghiên cứu và phân tích đã đưa ra mô hình 8 chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua. Đồng thời cũng có những phân tích, đánh giá của chuyên gia, qua đó đưa ra các dự báo cho năm mới…

Các chu kỳ kinh tế của thị trường nhà đất tại Việt Nam

Những năm 1993 – 1994 được xem là giai đoạn sốt đất lần 1. Đây là thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam được gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giai đoạn 1995 – 1999 là chu kỳ thứ 2. Lúc này thị trường BĐS còn non trẻ, độ mở cửa nền kinh tế chưa cao. Nhà nước đã ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra làm thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu, quay đầu lao dốc.

Giai đoạn thứ 3 là những năm 2000 – 2002. Thời kỳ này là thời kỳ chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới nên giá nhà đất tăng mạnh, đạt đỉnh vào quý 2/2001. Đây cũng chính là thời điểm, Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời.

Giai đoạn 2003 – 2006, “Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không giảm mạnh, do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

Tiếp đó là giai đoạn thứ 5, từ 2007 – 2008. Năm này là năm Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Thời điểm này, giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%, đồng thời có sự chuyển hướng đầu tư nhà riêng lẻ sang dự án bất động sản.

Giai đoạn 2009 – 2013, chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Giai đoạn 2014 – 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shophouse... Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước.

Giai đoạn 2019 – 2022, đây được xem là giai đoạn bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu. Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại khu vực đó nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Từ tình hình thực tế mà thị trường bất động sản trải qua, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản 2023, nguồn cung phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường bất động sản, chính sách điều hành của Nhà nước. 

Ở hai thị trường lớn TP.HCM, Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường. Bên cạnh đó, dự án từ chủ đầu tư uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. 

Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua bất động sản có thể xem xét…

Thị trường bất động sản 2023 sẽ hướng về nhu cầu thật

Hiện đã có hàng ngàn dự án phải dừng lại với tổng giá trị ước tính đạt 30 tỷ USD. Điều này sẽ gặp phải sự khó khăn chồng chất của doanh nghiệp. Điều này dẫn đến việc giảm nguồn cung và làm nghiêm trọng hơn tình hình đóng băng tạm thời của thị trường. 

Thêm vào đó, thị trường tiền tệ bị thắt chặt, chính sách đối với thị trường tài chính chưa ổn định, tạo dòng tiền khó, làm giảm sức mua của người tiêu dùng. Thanh khoản yếu, dòng tiền thu hồi khó làm tắc mạch thị trường.

Bên cạnh đó, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của người dùng vẫn còn được đón nhận tích cực. Một số phân khúc thị trường vẫn có thanh khoản tốt như nhà giá ở rẻ, nhà xã hội do nhu cầu đang rất cao, các phân khúc này có nhiều cơ hội phát triển trong 2023.

Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn, các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn. 

Do đó, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra, cần phải thay đổi chính mình, tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng, ngoài việc làm nhà ở cho người giàu rồi thì cũng cần chú trọng tạo nơi an cư cho những người có thu nhập trung bình, khai phá, làm đẹp hơn cho các vùng đất mới… 

ZenGroup cũng thay đổi để mang lại nhiều giá trị hơn cho Khách hàng

ZenGroup cũng đang thay đổi để tạo ra những giá trị thực cho Khách hàng. Với sứ mệnh "Kiến tạo giá trị vượt trội" Zengroup luôn đổi mới và hoàn thiện từng sản phẩm dịch vụ trong hệ sinh thái bao gồm: Bất Động Sản, Tài Chính, Công Nghệ, Thương Mại Dịch Vụ, Công Nghiệp, Nông Nghiệp, Thời Trang...